미래 등기 시스템 전면 시행! 비대면 대출 중단과 부동산 시장의 혼란

요약

2025년 1월 31일부터 시행된 ‘미래 등기 시스템’은 모바일 앱을 통한 비대면 등기 처리를 목표로 도입되었지만, 오히려 주택담보대출의 비대면 방식이 불가능해지는 역효과를 초래하고 있습니다. 은행 대출은 여전히 대면으로만 가능해지면서, 기존의 비대면 대출 이용자와 고령자들에게 불편이 가중되고 있으며, 일부 은행은 비대면 대출을 아예 중단했습니다. 특히, 이 제도 시행 전 국민 홍보가 부족해 소비자 혼란이 가중되었고, 법무사의 역할 및 공인중개사의 업무 환경도 변화되고 있습니다. 이에 따라 소비자들은 대출 금리 혜택을 포기해야 하고, 사회 전반적으로 ‘탁상행정’에 대한 비판이 커지고 있습니다. 부동산 정책의 신뢰 저하 문제와 함께, 실효성 없는 제도 시행은 제도 전면 재검토가 필요하다는 목소리를 높이고 있습니다.

 

[목차]

1. 미래 등기 시스템, 비대면 대출의 종말
2. 미래 등기 시스템의 기능과 숨겨진 불편
3. 모바일 앱 등기의 한계, 고령자 피해 우려
4. 은행의 대응과 대출 실행 혼란
5. 탁상행정의 실체, 왜 문제인가
   　5-1. 미래 등기 시스템과 대출 절차 변화
   　5-2. 사례로 보는 탁상 행정의 폐해
   　5-3. 부동산 정책, 왜 국민 신뢰를 잃었나
   　5-4. 인구 정책과 출산 장려금, 실효성 있나
   　5-5. 기차 사고 해결 방안? 비현실적 제안의 문제점

1. 미래 등기 시스템, 비대면 대출의 종말

2025년 1월 31일부터 시행된 미래 등기 시스템은 등기를 모바일 앱을 통해 비대면 처리하도록 설계되었습니다. 겉으로 보기엔 혁신적으로 보이지만, 실제론 주택담보대출(주담대)의 비대면 처리가 불가능해졌다는 점에서 논란이 큽니다.

기존에는 온라인으로 대출을 신청하고, 비대면으로도 소유권 이전과 근저당 설정을 처리할 수 있었지만, 이제는 소유권 이전은 비대면, 근저당 설정은 대면만 가능한 구조로 변경되었습니다.

2. 미래 등기 시스템의 기능과 숨겨진 불편

이 시스템은 매도인과 매수인이 모바일 앱을 통해 등기 절차를 직접 처리할 수 있도록 설계되었지만, 문제는 모든 절차가 모바일 기반으로 일원화되었음에도 불구하고 금융기관은 대면만 인정한다는 점입니다.

이로 인해 법무사, 공인중개사, 은행 간 혼용된 절차가 사라지고, 매수인은 은행을 직접 방문해야 하며, 거래 당사자 모두가 한자리에 모여야만 등기가 가능해지는 기형적인 구조가 되어버렸습니다.

3. 모바일 앱 등기의 한계, 고령자 피해 우려

모바일 앱으로 등기 처리를 하려면, 양측 모두 스마트폰 사용과 앱 조작에 능숙해야 합니다. 하지만 현실적으로 고령층의 디지털 활용 능력은 제한적이며, 특히 매도인 중 다수가 고령자인 경우가 많습니다.

이로 인해 매수인은 원활한 거래를 진행하기 위해, 비싼 법무사 비용을 추가 부담해야 하거나 대면 등기를 위해 공인중개사 사무실에서 번거로운 절차를 진행해야 합니다.

4. 은행의 대응과 대출 실행 혼란

시행 첫날부터 농협은행은 대출 실행을 일시 중단했습니다. 타 은행들도 매수인이 은행을 직접 방문하도록 절차를 바꾸었으며, 이는 시간과 비용의 증가로 이어졌습니다.

더 큰 문제는 비대면 대출의 금리 혜택이 사라졌다는 것입니다. 대면 대출은 평균 4.2~5.2% 수준의 금리를 적용받지만, 비대면은 3.99% 등 상대적으로 낮은 금리가 가능했기 때문입니다.

5. 탁상행정의 실체, 왜 문제인가

이번 정책 시행은 현장의 반응이나 실무자 의견 수렴 없이 진행된 ‘탁상 행정’의 대표적 사례로 꼽힙니다.

5.1 미래 등기 시스템과 대출 절차 변화

미래 등기 시스템은 소유권 이전을 비대면으로 허용하면서도, 근저당 설정은 반드시 대면으로만 가능하게 했습니다. 결국 대출을 동반한 매매거래에서는 비대면이 아예 불가능해진 셈입니다.

법원행정처는 수정 계획이 없다고 밝히고 있어, 혼합방식조차 인정하지 않는 폐쇄성이 문제로 지적됩니다.

5.2 사례로 보는 탁상 행정의 폐해

기차 사고 방지를 위해 맨 뒤 칸을 없애자는 정책이나, 여자 화장실이 부족하다는 민원에 남자 화장실 수를 줄인 사례처럼, 실질적 대안 없는 정책이 사회 곳곳에서 문제를 일으키고 있습니다.

종이 빨대 사용 강제도 재활용 불가능한 코팅 처리로 오히려 환경에 악영향을 주고 있습니다.

5.3 부동산 정책, 왜 국민 신뢰를 잃었나

‘고무줄 정책’이라는 오명처럼, 한국의 부동산 정책은 매번 단기 대책으로 대응되고 있습니다. 세금 인상, 대출 규제, 공시지가 변동 등으로 시장의 예측 가능성이 떨어지고 있습니다.

결국, 무주택자와 실수요자는 혼란만 겪고 주택 구매가 더 어려워지는 결과로 이어지고 있습니다.

5.4 인구 정책과 출산 장려금, 실효성 있나

출산 장려금을 지급해도 아이를 낳지 않는 이유는 명확합니다. 보육, 주거, 교육 등의 전반적 시스템이 바뀌지 않는 한 출산율은 개선되지 않습니다.

무조건 지급되는 정책이 혈세 낭비로 이어질 수 있다는 우려도 큽니다.

5.5 기차 사고 해결 방안? 비현실적 제안의 문제점

기차 사고가 맨 뒤 칸에서 발생하니 뒤 칸을 없애자는 발상은 현실적인 대안이 되지 못합니다. 이는 마치 대출과 등기의 비대면 절차가 충돌하니 비대면 자체를 중단하는 것과 같은 논리입니다.

정책 설계 시 시장의 흐름과 소비자 경험, 실무자의 의견이 반드시 반영되어야 하며, 그렇지 않을 경우 그 피해는 오롯이 국민에게 돌아갑니다.

지금 필요한 것은 기술이 아니라, 사람을 중심에 둔 정책 설계와 실행입니다.